Gedeelde en zelfrijdende auto's: de impact op vastgoed en gebiedsontwikkeling?
Algemeen Infrastructuur Uitgelicht

Gedeelde en zelfrijdende auto’s: de impact op vastgoed en gebiedsontwikkeling?

Impact van zelfrijdende auto's op gebiedsontwikkeling
Mark Boekraad
Geschreven door Mark Boekraad

Gedeelde en zelfrijdende auto’s zijn van een fantasie werkelijkheid geworden. Bedrijven zoals Uber, Lyft, Snappcar en Blablacar veranderen zeer snel de perceptie van autobezit vs autogebruik. In combinatie met het gebruik van autonome voertuigen, zou dit weleens de volgende gamechanger in vastgoed en gebiedsontwikkeling kunnen zijn. We verwachten dat 2017 het jaar zal zijn van grootschalige proefprojecten in Europa die gericht gaan zijn op het verkrijgen van een beter inzicht in de uitdagingen en mogelijkheden die voor ons liggen.

Wat kunnen projectontwikkelaars en beleggers verwachten van de zelfrijdende auto?

Wat kunnen projectontwikkelaars, beleggers en overheden verwachten van deze potentieel ontwrichtende kracht en hoe kunnen ze zich voorbereiden? Wat weten we reeds en wat kunnen we verwachten op de korte en langere termijn?

Impact van zelfrijdende auto's op gebiedsontwikkeling

Impact van zelfrijdende auto’s op gebiedsontwikkeling en stadsplanning

Vervoerstechnologie drijft de gebiedsontwikkeling

Door de geschiedenis heen hebben de beschikbare vormen van vervoer de gebiedsontwikkeling aangedreven. In de koloniale tijd vormden de steden zich rond havens, omdat de schepen het belangrijkste middel van het vervoeren van goederen en zelfs personen waren. Met de introductie van trams ontwikkelden steden zich in een stervorm langs radiale straten vanuit het centrum van de stad. En toen het bezitten van een auto de norm werd begonnen de ontwikkelingen in de stadsuitbreiding te overheersen.

Steden zijn er dus toe gedwongen zich aan te passen van een op voetgangers gerichte omgeving op een levensstijl waar auto`s centraal staan met een steeds groeiende vraag naar parkeerruimte en wegcapaciteit. Om te zorgen voor een toekomstbestendig vastgoed en gebiedsontwikkeling hebben zowel vastgoedontwikkelaars als (overheid) stedenbouwkundigen geprobeerd deze veranderingen van de levensstijl als gevolg van de vooruitgang in het transporttechnologieën te voorspellen. Op dit moment noemen velen van hen de snelle expansie van de gedeelde en autonome wegvoertuigen de nieuwe ontwrichtende kracht. Dit roept de volgende vraag op: bevinden we ons middenin een paradigmaverschuiving? Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we kijken naar hoe reispatronen door de jaren heen veranderd zijn.

 

Reistijd is door de jaren heen ongeveer constant gebleven

In de loop der jaren hebben mensen hun leven geleidelijk aan hun levensomstandigheden aangepast, met inbegrip van de locatie van hun huizen ten opzichte van hun werkplek, zodanig is de gemiddelde reistijd ongeveer constant gebleven met een uur. Deze constante staat bekend als de constante van Marchetti en is van belang voor beleidsmakers omdat deze twijfels opwerkt aangaande de bewering dat de investeringen in infrastructuur reistijd besparen. In plaats van dat deze daadwerkelijk reistijd besparen, lijkt het dat mensen deze tijd investeren in het reizen van langere afstanden. Dit verklaart gedeeltelijk waarom de uitbreiding van snelwegen alleen congestie op de korte termijn verlicht. Omdat mensen zich aanpassen aan de nieuwe situatie en de nieuwe snelweg om verder en vaker te reizen, zullen er op de langere termijn meer files op de wegen zijn. Maar in hoeverre zal de constante van Marchetti blijven bestaan wanneer reizigers tijdens hun reis volledig productief zouden kunnen zijn?

Constante van Marchetti

Constante van Marchetti en de impact van zelfrijdende autos op gebiedsontwikkeling.

Gedeelde en zelfrijdende auto’s zullen het aantal voertuigbewegingen verhogen.

Vandaag de dag rijden autogebruikers over het algemeen hun eigen auto en als gevolg daarvan kunnen ze in die tijd weinig andere dingen doen. Maar wanneer autonome voertuigen passagiers thuis op zouden halen, zonder wachttijd, en hen in staat zouden stellen om zich volledig op andere dingen te richten in plaats van het rijden, zou dit volledig veranderen. Het voertuig zou dan, afhankelijk van het niveau van comfort, gebruikt kunnen worden om te werken of zelfs te slapen. Ongetwijfeld zou dit de gepercipieerde reistijd tot bijna nul beperken.

Dit laatste zal de huidige auto-gebruikers waarschijnlijk aanmoedigen om langere afstanden en vaker te reizen. Omdat sommige voertuigen ook leeg zullen raken, om bijvoorbeeld passagiers op te halen, zal het totale aantal voertuigbewegingen door de huidige autogebruikers aanzienlijk toenemen. Bovendien kan verwacht worden dat een groot deel van de niet-autogebruikers naar het gebruik van gedeelde en zelfrijdende voertuigen zal overstappen. Deze groep bestaat uit mensen die op dit moment de voorkeur geven aan andere vormen van vervoer en de mensen die niet in staat zijn om zelf te rijden, zoals ouderen, gehandicapten, kinderen en mensen die te veel alcohol gedronken hebben.

Handen vrij in een zelfrijdende auto

Handen vrij in een zelfrijdende auto. Gepercipieerde reistijd wordt verder teruggebracht.

Het valt nog te bezien of extra wegcapaciteit nodig zal zijn.

De verwachte toename van het autogebruik zou gedeeltelijk gecompenseerd worden door de toepassing van nieuwe technologieën die ervoor zorgen dat het verkeer veel soepeler stroomt. Een voorbeeld van een dergelijke techniek is ‘platooning. Dit maakt het een groep voertuigen mogelijk om samen te reizen (in een peloton) met hoge snelheid en met korte afstanden tussen de voertuigen. Elk voertuig communiceert met andere voertuigen in de peloton. Er is een leidend voertuig welke de snelheid en richting bestuurt, terwijl alle volgende voertuigen (wiens remmen en gas van tevoren juist afgestemd zijn) reageren op beweging van het leiding voertuig. Dankzij platooning is er minder wegcapaciteit nodig voor dezelfde stroom van voertuigen. Bovendien verhoogt deze ook de veiligheid wat resulteert in minder ongevallen en dus minder files.

Het is moeilijk te voorspellen in hoeverre deze nieuwe technologieën de verwachte toename van het autogebruik zullen compenseren. Hierdoor blijft het dus te bezien of er nieuwe wegcapaciteit nodig zal zijn. Maar het is duidelijk dat de lay-out van het wegennet zal moeten veranderen. Ontwikkelaars en stedenbouwkundigen kunnen nu al inspelen op de eisen van de toekomst door te kijken naar de recente trends.

Autobezit zal geleidelijk afnemen, vooral in westerse steden.

Na een periode van suburbanisatie, met name in de Verenigde Staten, bevinden we ons momenteel in een fase van (her) verstedelijking, waarin vrijwel over de hele wereld mensen migreren naar de grote steden. Bovendien zijn met name in Europa een steeds groter deel van de inwoners van deze steden niet in het bezit van een auto. In plaats daarvan gebruiken ze meer en meer het openbaar vervoer, fietsen en gedeeld rijden. Omdat bedrijven van het gedeeld rijden nog steeds snel marktaandeel winnen, zal deze trend zich waarschijnlijk voortzetten. Bovendien zijn een aantal bedrijven van het gedeeld rijden zal bezig met het testen van autonome taxi’s, zoals Uber in Pittsburgh en nuTonomy in Singapore, en waarschijnlijk zullen ze dit in de komende jaren ook in Europa doen. Als gevolg van de afschaffing van de kosten van een chauffeur zullen de diensten van autonome bus- en taxidiensten veel goedkoper aangeboden kunnen worden. De invoering van dergelijke diensten zal dan ook waarschijnlijk de wens om een ​​auto te bezitten, vooral in de grote westerse steden, verder verlagen. Verwacht wordt dan ook dat het autobezit op de langere termijn geleidelijk afnemen zal.

 

Een andere lay-out en beleid van de stad zijn noodzakelijk

Het verlagen van het autobezit en de toenemende afhankelijkheid van gedeeld en/of autonome voertuigen heeft grote gevolgen voor de eis van de lay-outs van de stadsstraten. De toegangswegen naar woningbouw blokken en kantoren zullen aangepast moeten worden om het oppakken en afzetten van vele personen tegemoet te komen. Daarnaast kunnen parkeerterreinen en garages met de tijd ook overbodig worden. Deze onzekerheden dwingen ontwikkelaars en overheden ertoe om een ​​strategie op lange termijn toe te passen. Scenario-denken en flexibiliteit zijn hiervoor de sleutelwoorden. Omdat uitbreiding van parkeercapaciteit in ieder geval op de korte termijn in veel stedelijke gebieden nog steeds noodzakelijk is, is de truc om de garages op een zodanige wijze te ontwerpen dat deze gemakkelijk op de lange termijn omgevormd kunnen worden voor nieuwe doeleinden, zoals de detailhandel.

Verder heeft de afnemende vraag naar parkeerplaatsen interessante beleidsimplicaties. De gemeenten vereisen namelijk meestal dat vastgoedontwikkelaars zorgen voor een bepaalde parkeercapaciteit, afhankelijk van de grootte van het ontwikkelde gebouw. Deze eis kan het rendement van een investering van een ontwikkelaar aanzienlijk verlagen, vooral wanneer de parkeercapaciteit ondergronds gerealiseerd moet worden. Aangezien een steeds groter deel van de inwoners van de grote steden gebruik maken van openbaar vervoer, fietsen en gedeelde ritten zijn gemeenten begonnen hun beleid te heroverwegen.

 

Gemeenten experimenteren met nieuwe beleidsinstrumenten en proefprojecten.

Neem bijvoorbeeld de parkeervergunningen. In veel steden zijn deze zeer waardevol geworden als gevolg van de wachtlijsten die gemeenten hebben opgezet om de vraag voor het parkeren te reguleren. Als gevolg daarvan zijn de meeste vergunninghouders niet bereid om hun vergunning op te geven, hoewel ze deze nauwelijks gebruiken. Om deze reden is de gemeente Amsterdam dan ook begonnen hen aan te moedigen dit wel te doen. Daarnaast probeert deze ook de parkeergebieden die (her) ontwikkeld worden te verminderen. In de Sluisbuurt, een woonwijk in Amsterdam, bijvoorbeeld wordt het aanvaardbaar geacht de parkeerplaats per appartement naar 0,25 te verminderen. Hoewel het niet gemakkelijk is om deze regulering op de korte termijn te veranderen is er een duidelijke behoefte om te beoordelen of deze ‘oude beleidsinstrumenten’ nog zin hebben in de huidige snel veranderende omgeving. Wij verwachten dan ook dat vele lokale overheden in 2017 zullen beginnen met het experimenteren met de regelgeving.

Sluisbuurt Amsterdam

Nieuw parkeerbeleid Sluisbuurt Amsterdam.

Daarnaast verwachten we veel proeven en proefprojecten in het komende jaar. In 2016 liep the Future Bus met succes tussen Schiphol en Haarlem, terwijl in de rest van het land andere kleinere autonome voertuigen getest zijn. De voortzetting van deze proefprojecten zijn aangekondigd. In 2017 zullen ook op de snelwegen van het Verenigd Koninkrijk de eerste proeven met zelfrijdende auto’s plaatsvinden, verder wordt er beweerd dat leiders van Londen actieve gesprekken met Google zullen starten in een poging het bedrijf te overtuigen haar zelfrijdende auto’s in het de komende jaar in de stad uit te testen. Deze proeven moeten inzicht geven over de mogelijke gevolgen van gedeelde en autonome voertuigen en resulteren in een volgende stap naar de invoering van de commerciële dienstverlening.

Dit brengt ons bij de laatste en misschien wel moeilijkste en meest interessante vraag:

 

Wat zijn de gevolgen voor de prijzen van onroerend goed en het belang van de locatie?

Volgens de beroemde regel zijn er drie belangrijke factoren die de prijzen van onroerend goed bepalen: locatie, locatie en locatie. Zal dit nog steeds het geval zijn wanneer de gepercipieerde reistijd verminderd als gevolg van het toegenomen gebruik van gezamenlijke en autonome auto’s? Zullen in deze gevallen veel mensen kiezen voor grotere en goedkopere huis buiten de stad en zullen zo de prijsverschillen tussen stedelijke en landelijke gebieden verminderen?

Misschien, maar laten we niet vergeten dat deskundigen de rol van de locatie al eerder onderschat hebben. Slechts 15 jaar geleden vooraanstaande economen en stedenbouwkundigen voorspelde dat het internet de gebiedsontwikkeling en vastgoedprijzen zou revolutioneren. Aangezien het internet de kosten van communiceren over afstand drastisch zou verminderen, voorspeldden velen van hen dat het belang van de locatie praktisch verdwijnen zou. ‘The Dead of Distance‘ (Cairncross, 1997) en ‘The World is Flat’ (Friedman, 2005) zijn illustraties van deze theorieën.

 

De huidige inzichten tonen aan dat in feite het tegenovergestelde gebeurd is. De lage prijzen van het verbinden over lange afstanden heeft de globalisering versneld. Maar in plaats van het verminderen van de noodzaak om te reizen, is het belang van de locatie alleen maar groter geworden aangezien besluitvorming en innovatie nog grotendeels verlopen via face-to-face communicatie. In “Triumph of the City”, Glaeser (2011) werd geconcludeerd dat ‘de dalende kosten van het communiceren over lange afstanden het clusteren heeft doen toenemen’. Dit verklaart grotendeels de hoge prijzen van onroerend goed in bijvoorbeeld Londen of Silicon Valley.

Wanneer autonome auto’s, in tegenstelling tot het internet, mensen in staat zouden stellen om vergaderingen in persoon bij te wonen, terwijl de waargenomen reiskosten grotendeels verminderen zullen, zou een goed effect op de prijzen van onroerend goed niet uitgesloten moeten worden. Het kan echter nog te vroeg zijn om een ​​effect op de prijzen van onroerend goed te kunnen zien. 2017 is een spannend jaar voor de ontwikkeling van de technologie.

bron artikel

Over de Auteur

Mark Boekraad

Mark Boekraad

Mijn naam is Mark en als autofanaat ben ik zeer geinteresseerd in de revolutie van de zelfrijdende auto. De zelfrijdende auto zal langzaam ingeburgerd gaan worden, maar dat zal zeker nog jaren duren. Ik lees nu al veel over dit onderwerp op binnen- en buitenlandse media. En zal dat de komende jaren blijven doen. Als je nog tips hebt of links naar interessante sites, dan hoor ik dat graag! Want samen kunnen we iedereen laten genieten van de opkomst van de zelfrijdende auto.

Gedeelde en zelfrijdende auto's: de impact op vastgoed en gebiedsontwikkeling?

WIL JE NET ALS DUIZENDEN ANDEREN OOK NIETS MISSEN?

Wil je ook niets missen van alle ontwikkelingen op het gebied van zelfrijdende auto's? No worries, we mailen je alleen als er echt interessant nieuws is. En uitschrijven is in 1 klik gedaan.
Naam
Emailadres
Secure and Spam free...